新屋超貴北市老公寓搶手

【經濟日報╱文／梁任瑋】

圖／梁任瑋
今年3月以來，房市受惠低利環境、政府2,000億元優惠房貸大利多，以及陸資來台相關效應影響，激化了房地產市場熱度，更讓首購族與長期投資者提高布局的意願
。不過，目前房價已來到歷史高點，儘管貸款利率仍低，每個月負擔房貸壓力並不算大，但對預算有限的首購族來說，還是很難前進市中心，甚至買新房。

住新房子是很多人的夢想，但在台北市，對一般購屋人卻是一種奢求。根據信義房屋成交資料統計，去年第四季北市屋齡30年以上的房子，成交比重創下新高，高達25.4%，今年也維持在23%至24%，等於每四戶交易買賣中，就有一戶是購買屋齡30年以上的房子。

屋齡20~30年 交投熱

房價所得比逐漸走高，想要找具備增值或抗跌的房子，不妨將預售與中古房價差距，作為評估指標之一。 圖／梁任瑋
屋齡20至30年的房子，仍是北市房地產交易最多的產品，相較下台北縣因房價較低，屋齡十年內的新屋和十至20年房子交易比重較高，與台北市屋齡成交比重主要在20到30年的房子，呈現明顯反差。

信義代銷協理呂信銓表示，近幾年北市土地愈來愈少，建商土地成本一下子墊高不少，為了爭取金字塔頂端客戶，由設計規劃、建材設備、公共空間的設計造景到管理維護，莫不投入更多的成本來吸引這些富豪大戶，造成預售屋售價節節攀高。

預售與中古 價差四成

預售屋推案價格也不斷攀升，與中古屋的價差也愈來愈大。根據信義房屋不動產企劃研究室最新統計，目前北市預售屋及中古屋的房價差距平均達38.90%。換句話說想要住新房子，必須比中古屋多付出將近四成的價格。尤其台北市信義區，預售及中古屋價差最高，每坪達44.5萬。

一般而言，中古屋價格為預售屋的七至八成左右，民眾在購買預售屋或中古屋時可以參考比較，以做出合理的判斷。

信義房屋不動產企劃研究室最新統計顯示，台北市預售屋與中古屋的價差以信義區最大，每坪價差高達44.5萬元，換句話說，買一間新房子可抵上2.2間中古屋；排行第二是士林區，價差為26.8萬元；接下來依序是內湖、大安及中正區；價差最小是文山區以及大同區，不過差幅也將近二至三成。可見預售或新成屋的高房價，對於民眾來說，負擔沉重，所以老公寓產品漸受民眾青睞。

信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮指出，預售屋一般約兩年後才會交屋，因而具有期貨性質。建商通常在訂定銷售價格時，把未來房價的漲幅提前反映在售價上，預售屋與當時市場上的新成屋與中古屋會存在一定之價差。

新案 帶動舊屋行情

至於價差多少才算合理，市場並無定論，完全要看當時區域房市處於何種循環階段，以及該區預售及中古市場交易冷熱而定。

一般而言，中古屋價格對於預售屋具有支撐作用，至於預售價格有帶動中古屋行情的指標效果。過去一年半以來，北市成屋價格的上揚，除都更題材發酵，部分原因也是預售推案價格上揚所帶動。

40年老屋 脫手較難

蘇啟榮也提醒，雖然台北市的中古屋熱賣，但民眾購屋時除非有特殊目的考量，如地段奇佳或具備改建題材等，為了下次換屋時著想，建議仍儘量選擇屋齡30年以下的房子，以免下次十年後要換屋時，屋齡已超過40年，接手買方相對較少，增加脫手的困難度。

屋齡老舊的房子除了賣相不佳外，貸款也是一個問題。

信義房屋代書林以德指出，在台北市除非屋齡35年以上加強磚造的老房子外，只要地段好，個人信用正常，貸款都不會有太大問題；至於市中心像是台大、師大精華地段，土地價值高，即使房子再舊都會有人接手，貸款也不會有多大的限制。

相較之下，台北縣的貸款就比較嚴格，如中和、永和、新店、板橋等地段，舊房子貸款大概會少一成。不過考量到公設等問題，40坪的新大樓與30坪的舊公寓，室內使用坪數差不多，但價格差距很大，不少人因而選擇舊公寓而捨大樓。